产业战略

M0土地功能DIY的场景 城市在左产业在右

字号+ 责任编辑:中融国行 小林 来源:未知 2019-06-01 08:18 我要评论( )

牛奶、香蕉、菠萝味的混合果汁好喝,还是单一口味的橙汁好喝? 见仁见智,或者DIY就可以。 以往,市场上多是单一口味果汁。但随着需求升级,复合型果汁饮料发展迅速。2016年,在

牛奶、香蕉、菠萝味的混合果汁好喝,还是单一口味的橙汁好喝?
见仁见智,或者DIY就可以。
以往,市场上多是单一口味果汁。但随着需求升级,复合型果汁饮料发展迅速。2016年,在水果饮料前三强中,分别是橙子、苹果和混合水果口味。
混搭时尚,还体现在家居装修、中西医诊疗、服饰搭配的各行各业。
我们有想过土地功能DIY的场景吗?现在,我们可以看到了。
2018年9月,广东东莞市出台《新型产业用地(M0)管理在暂行办法》,为项目提供多种混搭选择。
2018年12月,河南郑州市出台《关于高新技术产业开发区新兴产业用地试点的实施意见》
2019年3月,广东广州市出台《广州市提高工业用地利用效率实施办法》,
2019年4月,山东济南市出台《关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》;
2019年5月,广东中山市发布《中山市新兴产业用地管理暂行办法(征求意见稿)》
…………
M0风潮,一时无两。
01.M0是个什么梗?
M0是一种土地类型,它中文名叫“新型产业用地”,英文名叫M0(这里0是数字,不是英文“O”),在不同城市,它有不同的名称。
比如在广州、深圳、东莞、中山,它叫M0;在北京叫M4,在南京叫Mx,在杭州叫M创,在惠州叫M+,名称不同但本质相同。
本质是什么?都是工业用地。因为“M”字是工业用地代码。比如根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》,对于工业用地是这样分类的
可见,国家标准并没有M0,M4,M+等分类,那这些称呼怎么冒出来的?
总理在2014年夏季达沃斯论坛上,围绕当时企业创新创业成本居高不下,研发费用占销售费用比例过低的现状,提出要建立“大力破除对个体和企业创新的种种束缚,形成人人创新、万众创新的新局面”的支撑体系。
为了响应总理要求,2015年,国土资源部等六部委联合下发了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(以下简称《意见》),《意见》认为,要有效降低企业经营成本,用地和建设成本必不可少。
举个例子,单纯商业地(B)和工业地(M)存在极大的价格差,B类地初创型企业用不起,M类地又和工业生产混合在一起,不利于新型企业的聚集和形成生态,于是,从民间到政府,从基层到高层,就有了放开M类用地的设想。
在这个共识上,《意见》提出要明确新产业、新业态用地类型。比如高端装备修理项目归入工业用地,研发设计归入科教用地,新一代信息网络产业和电子商务归入商业服务业用地。
要紧的是这一句,
“新业态项目土地用途不明确的,可以在县级以上规划和国土部门论证后,在现有国家城市用地分类基础上制定地方标准明确。”
这就是M系家族新型产业用地扩张的依据。
之所以有的叫0,有的叫4,有一个共同点,都是为了区别于M1-3的三类工业用地。
当时,新型产业用地在《意见》里面并没有明确定义,但各个城市的定义却是惊人的一致,
比如深圳定义为“融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地”。
东莞定义为“融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地”。只比深圳定义少了“活动”两个字。
中山定义则是“符合中山产业发展导向,融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。”
与深圳、东莞的M0相比,中山多了“符合中山产业发展导向”,“生产性咨询服务”这两条。
为什么国家层面不给M0定义,地方却像约好了一样高度雷同呢?
因为深圳又带头搞事情了嘛。
 
02.M0成名史
说起M0的风靡,绕不开深圳。
深圳地少企业多,不可避免遇到用地天花板,城市更新、工业改造就成为深圳转型的必由之路,它的主要手段就是通过有计划地对用地效益低下的工业区进行整合改造、挖掘潜力,重振工业楼宇活力与优化工业园结构,最后腾挪出适合新产业的工业地类和楼宇经济。
M0的原型,在可以检索的史料里,最早见于2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》,当时深圳对工业楼宇的定义,是指“在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。”
深圳专门在定义里面加个括号,写上“含研发”,其实表明了对工业研发的高度重视,再也不能沉醉在“微笑曲线”的底部嘛。于是工业楼宇就成为M0用地模式的前身。
在这份办法里,规定了破产清算、被法院强制执行、因产业落后和环保不达标被行政部门责令停产等三类企业工业楼宇,必须分割转让。
同时,办法还鼓励企业对以工业楼宇作价入股,生产环节转出后继续保留企业总部、以及厂房确实太大企业用不完的,最高按照自用面积保留50%后,可以分割转让。
这样一来,等于将工业楼宇更灵活的投入市场交易中,于是极大激发了市场热情。比如把工业厂房设计成专家楼的样式,再营销通过使用权、会籍等形式实现收益。
地面上的工业楼宇放开交易后,随之而来的就是楼宇下面土地的放开——M0时代就来临了。
这个时期,以深圳市2013年1月7日出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》和《深圳市城市规划标准与准则2013版本》为标志。对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)分割放开销售,在当时轰动全国。
对战略性新兴产业,深圳在地价政策、配套用房、土地供应等方面,优先供地并给予50%的地价优惠。随之而来的2014年《深圳市城市规划标准与准则2013版本》,正式在传统土地类别中新增了“新兴产业用地(M0)”门类。
深圳带的这个头,比本文开头提到的2015年9月份国土资源部《意见》整整早了接近两年。有理由相信,深圳M0为国家制定扶持新产业新业态政策提供了成功范例。
但是在深圳“试行”的这5年并非一帆风顺,比如过度投机的房地产问题:
一是研发用房改公寓、宿舍改豪宅,成为了房地产追捧的对象;
二是M0的增加,导致M1的减少,深圳大量优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。
于是,2018年8月,深圳发布史称最严格的《深圳市工业区块线管理办法》,对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求的等方面进行严格规定,借M0的名义实行厂房改造房地产的路径被彻底堵死。
续接最严M0管控的思路,深圳旁边的东莞提出了自己的M0战略。
03.M0有哪些亮点?
在本篇,我想比较一下广州、深圳、东莞、中山(征求意见稿)四地的M0特点。
第一、混搭丰富。
M0最大特点就是“混搭”。以往的工业用地,对生产性企业而言存在一些弊端:
一是买大了用不完,因为地价便宜、占地面积大,土地使用率就不高,经济效益上不去;
二是土地不能成为可流通的资产,等于企业的财富一直被沉淀无法变现;
三是工业用地和商业用地的泾渭分明,打造出只生产不生活的工业园区。
而M0正是糅合城市和产业的中间载体。
就像混合果汁,你喜欢橙子味儿吗?橙汁儿放多点。喜欢西柚吗?西柚汁放多点。
东莞M0就是这么干的。
你看,除了M0不能动,因为这是工业用地的本质属性,其他地类大家可以商量着来。比如加点C2(商业办公地),加点R0(住宅用地),或者橙子西柚味一起加(M0+C2+R0)。但是M0和R0不能混同,必须是各占比例,否则很可能出现0%M0+100%R0的组合,那干脆就是住宅地了嘛。
第二、功能多元。
M0用地除了有产业区域,还有配套区域,让科学家、设计师在工作之余有交流休闲空间,进行思维碰撞。比如:
东莞M0包括产业用房和配套用房两种,产业用房用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的用房;配套用房指小型商业、配套宿舍。宿舍参照公租房标准设计,适应企业人员对居住品质的要求。
中山M0也包括产业用房和配套服务设施两种。产业用房与东莞M0表述一直,配套设施则分为生产服务、行政办公和生活服务设施三种。个人理解,生活服务设施应该包含了东莞M0的小型商业和配套宿舍的功能,生产服务则包含了“生产性咨询服务”功能。
广州M0同样包括产业用房和配套设施。要求行政办公及生活服务设施集中布局,严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
深圳M0最彻底,除了必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外,严禁兴建成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大型商业和办公建筑。直接踢掉办公建筑。
第三、总量控制各有不同。
广州和东莞M0用地面积控制在所属工业产业区块面积(工业保护线总规模)的10%以内;
深圳比较猛,对南山区M0用地不超过工业用地总面积的80%,宝安、龙岗等五个区为20%,其他区比例不做要求。
中山M0总量没有要求,但表述是在翠亨新区、岐江新城、民众产业园选取“试点”,其余镇区原则上布设1个可分割的M0项目(即不可分割的M0可能不止1个),且必须是三旧改造的工改M0,或因政府原因造成限制的工业用地。
第四、切蛋糕有规矩。
深圳、广州、东莞、中山统一规定配套设施面积不能超过M0总建筑面积的30%,产业用房面积至少占总建筑面积50%。东莞还细分了R0不能超过总的20%。其中,
中山M0规定只有面积达到5公顷(东莞为50亩)及以上的才能分割,地域3公顷的根本不考虑做M0。而且按幢分割每幢不能少于2000平方米(东莞同、广州无),按层分割每层不能少于500平方米(东莞300、广州同)。配套设施不得单独分割,
一定要分割转让吗?雅阔以(广州同)。
“必须按照分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比进行分割转让”。
有点拗口,个人理解应该是这样:M0地上总面积100万平方米,其中产业用房是70万平方米,配套设施是30万平方米,现在打算分割转让其中20万平方米,占2/7,那么能够分割转让的配套设施面积视30X2/7=8.57万平方米。
第五、M0卖多少钱?
中山M0是按照商业服务业用地市场评估价格的40%确定。转换用地功能的,按照M0减去原工业用地市场评估价之差后,补缴土地价款。
东莞工改M0计算方法是出让底价减去原土地使用价格后,再折半补缴土地出让金。
广州新增M0计算方法是P=C×20%×S×(N/50)
其中:P为新型产业用地出让底价,C为出让时点同地段的办公用途市场评估楼面地价,S为该地块的总计容建筑面积(不含须无偿移交的建筑面积),50年为工业用地最高出让年限,N为实际出让年限。
广州存量转M0的,
以出让合同变更协议时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含须无偿移交的建筑面积)补缴土地出让金。
第六、监管很严。
各地M0均规定开发主体要在投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任等方面签订《履约监管协议》。其中东莞M0规定投资强度不低于600万/亩,年产出比不低于1200万/亩。未通过达产验收的罚则有:1、没收履约保证金;
2、列入诚信黑名单;
3、无偿收回使用权;
4、采取残值方式补偿地上建筑物。
深圳罚则前1、2、3点和东莞相同,第4点时“没收地上建筑物、附着物”,不赔偿。
中山M0的履约监管主要有三条:1、责令整改;2、收回建设用地使用权;3、通报诚信主管部门并处罚。
 
04.M0的前景
顺应人们对于工作和居住之间合理的半径预期,才是城市以人为本的未来。
产业和城市融合是大势所趋,M0顺应这一潮流,可以实现“一揽子”配套,从研发、生产、总部经济、商业办公甚至住宅,全部“集成”避免产、城、人的分离。
M0与以往通过园区入驻标准、招商优惠来限制产业用地的准入门槛相比,在功能上满足了城市功能、现代企业和高层次人才的多元化需求,也对企业提出了产出贡献、持有比例、持有周期和分割出让限制等更高要求,M0土地制度将进一步推动用地管理的精细化,为创新型产业提供策源性储备。


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